札幌で不動産売却・購入は不動産売買の業者 ハウスドゥ伏見山鼻 | 任意売却やリースバックについて

【札幌の不動産売買】売却するには？

マンションや戸建てなどの不動産を売却するには、住宅ローンを完済しなければなりません。住宅ローンが残っていると、なぜ売却できないのかを解説します。

住宅ローンを組むときには、万が一住宅ローンの返済が難しくなった場合の担保とするために、購入した家に抵当権を設定します。住宅ローンの返済ができなくなると、金融機関は強制的に家を売却することができるのです。このため、家を売却するには住宅ローンを完済して、抵当権を抹消しなければなりません。

売却する家の抵当権を抹消するのは、売買の決済までです。つまり、家を売却した代金を住宅ローンの返済に充てて完済すれば、売却が可能です。

売却代金で住宅ローンを完済するためには、住宅ローンの残債よりも売却価格が上回らなければなりません。では、売却代金が住宅ローンの残債を下回ってしまう場合の方法も見てみましょう。

売却した代金で住宅ローンを完済できない場合には、何らかの方法で補わなければなりません。手持ちの現金で対応できれば問題ないのですが、用意できない場合には「住み替えローン」などの追加の融資を受けることになります。ただし、追加の融資は誰もが受けられるわけではなく、審査は通常よりも厳しくなるようです。

【札幌の不動産売買】ローン完済が難しい

住宅ローンを組んで家を購入すると、完済するまで毎月返済を続けていかなければなりません。しかし、病気や事故、リストラで職を失うなど、ローンの返済が難しくなるケースもあります。住宅ローンは滞納を続けると、競売にかけられて売却されてしまいます。住宅ローンの返済が難しくなった場合、競売の他に任意売却という方法もあり、任意売却だと一般市場で売却ができることが大きな特徴です。

任意売却と競売は、それぞれどのような売却方法なのかを解説します。

任意売却

住宅ローンの返済が難しくなり滞納を繰り返してしまうと、分割で返済する権利を失うことになります。債権者である金融機関からは、残債を一括で返済することを求められます。一括での返済ができなければ、ローンの対象となっている物件が担保になっているために金融機関は強制的に売却して、売却した代金を残債に充てます。

金融機関が強制的に売却する方法を「競売」といいます。そして、競売になる前に金融機関の同意を得ることができれば、一般的な売却と同じような方法で売却する「任意売却」が可能です。

売却代金よりも住宅ローンの残債のほうが多い場合には、抵当権が抹消できないために売却ができません。しかし、任意売却では金融機関の同意を得て抵当権が抹消できるのです。

競売

住宅ローンの債権者である金融機関が、裁判所に申立てを行い強制的に売却する方法です。売却する物件の評価が決定すると、入札に参加して最高額で落札した人へ物件の権利を移動する手続きが行われます。一般的な不動産売買や任意売却の場合には、売主と買主が売買契約を結びますが、競売の場合には裁判所が主導して強制的に行われます。

【札幌の不動産売買】メリット・デメリット

任意売却は住宅ローンの返済が難しくなり、滞納を繰り返してしまった結果の売却方法であることから、「よいことなど何もない」と思う方もいるかもしれません。しかし、任意売却には様々なメリットがあります。

こちらでは、5つのメリットについて解説します。

一般市場の相場で売却できる

競売とは異なり、任意売却は通常の不動産売買で売却されます。通常の売却方法なので、売却価格も一般的な相場価格となります。

引っ越し時期を調整できる

競売の場合には、引っ越し先が決まっていない場合にも期日までの退去を命じられますが、任意売却だと買主との話し合いによって引き渡し日を決めることが可能です。

任意売却であることは近所に知られない

売りに出すと、インターネットや折込広告などに物件の情報が載ります。しかし、任意売却であることはどこにも記載されないので、周囲の人に知られる心配がありません。

返済計画が立てやすい

任意売却の場合には、売却代金よりも住宅ローンの残債のほうが上回ります。売却代金を充てた残りの残債は免除されるわけではなく、返済をしていかなければなりません。任意売却は債権者の同意を得て行うものなので、競売になるよりも債権者の心証が良く、無理なく返済できる金額に設定してもらいやすいです。

住み続けることも可能

任意売却は通常の不動産売買で行われるので、売却する相手を選ぶことが可能です。投資家に売却すれば、賃料を支払うことでそのまま住み続けることができます。これをリースバックといいます。

上記が任意売却のメリットですが、もちろんデメリットもあります。任意売却のデメリットも見てみましょう。

手間がかかる

競売の場合は裁判所の主導によって手続きが進められていくので、債務者は何もする必要がありません。任意売却は通常の不動産売買なので、不動産会社への依頼や、査定、内覧の対応から、様々な書類の準備が必要です。相続した物件の場合だと、さらに手間がかかるケースもあります。

悪徳業者に騙されるリスクがある

最近では任意売却専門の業者も増えてきて、不動産会社も任意売却の実績が多い場合はWebサイトに明記するなどわかりやすくなっています。

そのため、悪徳業者に騙されるケースは減少傾向にあるようですが、被害がまったくなくなったわけではありません。業者を選ぶ際はよく比較・検討して、信頼できる業者に相談しましょう。

【札幌の不動産売買】リースバックとは

リースバックとは、所有する不動産を売却して、賃貸として住む方法のことをいいます。リースバックを利用するためには、2つの条件をクリアしなければなりません。リースバックを利用できる条件やリースバックの流れについて見てみましょう。

1．名義人の同意

リースバックを行うためには、不動産を売却することになります。不動産を売却するためには、所有する名義人全員の同意が必要です。

2．一定の収入

リースバックでは自分が居住している不動産を売却し、同じ物件を賃貸借契約で借ります。自分が居住していた物件であっても、新たに賃貸借契約を結ぶことになるので審査があります。月々一定の収入がなければ審査の通過は難しいでしょう。

上記がリースバックを行う場合の条件です。また、リースバックの流れは下記のとおりとなります。

• ・リースバックを取り扱っている不動産会社やリースバック専門業者に査定を依頼
• ・価格など条件に納得できれば、契約締結
• ・定期賃貸借契約期間中に居住でき、この期間内であれば買い戻しも可能

リースバックは、住宅ローンが残っている場合でも可能です。住宅ローンが残っている状態でリースバックを利用するには、ローンの残債よりも売却金額が上回る必要があります。

売却金額よりもローンの残債のほうが上回る場合には、任意売却という方法もあります。任意売却は債権者である金融機関の同意が必要です。しかし、金融機関によっては任意売却でのリースバックを認めていないこともあります。また、リースバックを認めている金融機関の場合でも、リースバック事業者が提示する金額に納得しなければ契約が成立しません。

任意売却でのリースバックの利用は、決して簡単ではないということを押さえておきましょう。