札幌で不動産売却・査定・購入はハウスドゥ伏見山鼻 | 不動産売買の手続きの流れと必要書類

【札幌の不動産売却】確定申告の必要性

不動産売却を行った場合には、確定申告が必要な場合があります。

そもそも確定申告とは、前年の1月1日から12月31日までの所得と税金を税務署に申告し、税金の納付、または還付が行われるものです。

個人事業主の場合は、毎年の確定申告が必要ですが、会社員の場合は会社が納税の手続きを行うため、確定申告の経験がない方も多いでしょう。

不動産売却で確定申告が必要なケースは、2つあります。

1．不動産売却で利益が発生した場合

不動産売却で利益が発生した場合には、税法上では「譲渡所得」とされます。譲渡所得には譲渡所得税が課せられるので、確定申告が必要です。

譲渡所得とは、不動産売却で得た売却金から、もともとその物件を取得する際にかかった費用と売却にかかった費用を差し引いて算出します。計算した結果、利益が発生していれば確定申告が必要ですが、利益が発生していない場合には確定申告は必要ありません。

2．不動産売却で損失が発生した場合

不動産売却で利益を得るのではなく、逆に損失が発生してしまった場合には、確定申告を行うことで還付されます。確定申告といえば税金を納めるためのものと思われがちですが、損失がある場合には逆に還付してもらえます。

【札幌の不動産売却】確定申告の流れ

不動産売却で確定申告が必要なケースでは、どのように確定申告が行われるのか、流れについて解説します。

1．特例の適用を確認

3,000万円特別控除など、不動産売却には様々な特例があります。まず、特例の適用に該当するかどうかを、最初に確認しなければなりません。

• ・3,000万円特別控除
• ・特定居住用財産の買換え特例
• ・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

上記が、不動産売却に関する特例です。特例の適用には様々な条件があるので、それぞれに該当するのかチェックしておきましょう。

2．書類の準備

特例の適用に該当していることが判明すると、確定申告に必要な書類を準備します。書類は税務署で入手できるものもあれば、自分自身で準備しなければならないものもあります。

源泉徴収票や売買契約書などが必要になりますが、適用される控除によって書類が異なります。

3．譲渡所得税を計算

不動産売却によって利益が発生した場合には、譲渡所得税を計算します。譲渡所得税とは、不動産を売却した際の売却益である譲渡所得に税率がかかるため、まずは譲渡所得を計算しなければなりません。

譲渡所得は、売却した不動産を最初に購入した際にかかった費用と、不動産を売却する際にかかった費用を足します。足した金額を不動産の売却価格から差し引いたものが、譲渡所得です。

譲渡所得をもとに譲渡所得税を計算しますが、税率は不動産を所有していた期間によって異なりますので、必ず確認して計算してください。

4．確定申告書の作成

確定申告書の作成は、手書きまたは国税庁が用意している確定申告書作成コーナーを利用する方法があります。確定申告書作成コーナーを利用すれば、画面に従って入力するだけで自動的に計算されて簡単に作成できるため、おすすめです。

5．税務署へ提出

確定申告書が作成できれば、税務署に提出します。

• ・手書きの確定申告書を持参または郵送
• ・確定申告書作成コーナーで作成したものを、印刷して持参または郵送
• ・e-Taxで提出

上記が、確定申告書の提出方法です。e-Taxで提出するには、あらかじめIDとパスワードを税務署に発行してもらっておく必要があります。

【札幌の不動産売却】確定申告の必要書類

不動産売却での確定申告では、主に以下の書類が必要です。それぞれの書類について解説していきましょう。

確定申告書B様式

事業所得など所得の種類や不動産所得に関係なく、確定申告で使用する書類です。用紙は、税務署に用意されているので税務署で入手するか、国税庁のホームページの確定申告書作成コーナーでダウンロードしてください。

分離課税用の申告書

土地や建物などを譲渡した際の、分離課税の申告に使用する分離課税用の申告書も、税務署に用意されています。給与所得などの課税と、土地・建物の分離課税のそれぞれの納税額を算出することで納税額が決まります。

譲渡所得の内訳書

不動産売却を行った不動産に関して、所在地や面積、売却価格などの情報を記入するための書類です。譲渡所得の内訳書も、税務署に用意されています。

購入・売却時の不動産売買契約書

不動産を購入または売却した際の金額の証明のために、購入した際の不動産売買契約書と、売却した際の不動産売買契約書が必要です。どちらも原本ではなく、コピーを用意してください。

登記事項証明書

不動産売却を行った物件の登記事項証明書は、不動産がある場所の管轄法務局で申請し、取得してください。

領収書

不動産購入・不動産売却の際に支払った、仲介手数料の領収書が必要です。また、この他にも固定資産税の清算書や、登記費用など不動産取引のための費用の領収書があれば、すべて用意しておくとよいでしょう。

上記が不動産売買における確定申告での必要な書類ですが、特例の適用を受ける場合には、この他の書類が必要となることがあるので、事前に確認して準備を行ってください。税務署で用意されている書類は、税務署に取りにいかなくても国税庁のホームページからのダウンロードが可能です。

【札幌】不動産売却のその他に必要なお金

自分が所有しているものを売却すれば、売却した物の代金を受け取れます。この場合、売却する側は金銭の支払いの必要はありません。

しかし、売却するものが不動産の場合には、売却する側にも様々な費用がかかります。こちらでは、不動産売却に必要なお金について解説します。

仲介手数料

不動産売却の仲介を行った不動産会社へ、仲介手数料を支払います。不動産会社に不動産売却を依頼すると、様々な販売活動を行って買い手を探します。

購入希望者が見つかると物件の紹介から購入までの間、内覧や様々な交渉を行わなければなりません。不動産売買の成功報酬でもある仲介手数料には、販売活動の費用が含まれていると考えられます。

税金

不動産売却には、税金も課せられます。

• ・印紙税
• ・譲渡所得税
• ・住民税

上記の3つの税金がかかり、印紙税は売買契約の際に契約書に貼付します。売買の価格によって印紙税の金額が異なるので、金額は不動産会社に確認してください。

印紙税は不動産売却を行った場合、売却価格が1万円を超える場合には全員に課せられます。しかし、譲渡所得税と住民税は不動産売却によって利益が出た場合のみ必要で、利益がない場合には課せられません。

譲渡所得税は、売却後の確定申告で支払います。確定申告を行うことで住民税が計算され、6月頃に通知が届きます。コンビニエンスストアや金融機関から払込票を使用する方法や、市役所の窓口で納める方法もあります。あらかじめ手続きを終えている場合には、口座振替も可能です。

なお、個人が居住用の不動産を売却する場合は、消費税の課税対象とはなりません。ただし、事業者として不動産を売却する場合は消費税がかかります。また、不動産売却を依頼する際の仲介手数料にも消費税が課税されます。