札幌で不動産売却・購入など不動産売買はハウスドゥ伏見山鼻 | 不動産査定の方法やポイント

【札幌】不動産査定とは

不動産査定とは、どのくらいの価格で売り出すのか、目安となる金額を算出するためのものです。必ず査定価格で売却できるとは限らないので、あくまでも目安や相場であることを知っておいてください。

不動産査定には、机上査定と訪問査定の2種類の方法があります。それぞれどのような方法なのか、詳しく解説します。

机上査定は簡易的なもの

机上査定は簡易査定とも呼ばれ、実際に物件を見ることはなく、データのみで行う査定方法です。立地や築年数、間取りなどから、周辺の条件が似ている物件が売買された事例をもとに、どの程度で売却できるか算出します。

実際の物件の状態を見ているわけではないので、査定の精度が十分とはいえません。売却を迷っているときなど、参考程度に価格を知りたい場合におすすめの方法です。

訪問査定は精度が高い

訪問査定は、実際に物件の状態や周辺の環境などを見て算出する査定方法です。データだけではわからない様々な状況を、細かくチェックして査定価格を算出します。

訪問査定では物件を様々な観点から詳しく調査するため、精度の高い査定が期待できます。

上記が机上査定と訪問査定、それぞれの査定の方法です。複数の不動産会社に査定を依頼することが一般的ですが、その中から売却を依頼する不動産会社を選ぶことになります。

もっとも高い査定価格を提示した不動産会社を選ぶ方がいらっしゃいますが、査定価格は売却価格を保証するものではありません。

不動産査定を依頼した不動産会社のすべてが、常識的な範囲内での査定価格である場合には、もっとも高額な査定価格を提示した不動産会社を選んでも問題はないでしょう。しかし、明らかに1社だけ飛びぬけて高額な価格を提示された場合には、注意が必要です。

【札幌】不動産査定のポイント

不動産査定を依頼する際には、できるだけ高額な査定を期待するものです。査定では何を見られるのか、査定のポイントが気になることでしょう。

不動産査定での、6つのチェックポイントをご紹介します。

1．立地

最初に挙げられるポイントは、立地でしょう。さらに立地の中にも様々なポイントがあります。

• ・駅までの距離・街灯の有無
• ・学校や病院などの公共施設があるか
• ・スーパーやショッピングモールなどの商業施設があるか
• ・街の雰囲気や治安はよいか
• ・嫌悪施設はないか

上記のような、立地に関する様々な条件がチェックされます。

2．築年数

不動産査定において戸建てでもマンションやアパートでも、築年数は重要なポイントです。建材のグレードによる違いはありますが、一般的に築年数が古ければ古いほど価値が下がってしまいます。

築20年を超えた物件は資産価値がなくなるといわれているので、迷っている場合には早めに決断したほうがよいでしょう。

3．間取り

個性的な間取りよりも、生活動線が重視された生活しやすい間取りが人気です。間取りだけでなく、窓からの眺望や日当たりも大切なポイントだといえるでしょう。

また、マンションの場合には、階数や位置も重要です。

4．設備やグレード

キッチンやバスルーム、洗面台など、主に水回りの設備がチェックされます。綺麗かどうかももちろんですが、グレードも重要なポイントです。

5．土地

戸建ての場合は、土地も査定の対象です。正方形や広い土地は高く評価され、間口が狭い土地や土地改良が必要な場合には評価が下がることが考えられます。

6．管理の状況

マンションの場合には、管理状況も評価の対象となります。共用部分が綺麗で清掃が行き届いているマンションは、きちんと管理されているマンションと考えられるでしょう。

エントランスやエレベーターにごみが散乱していないか、駐輪場は乱れていないかなどをチェックされます。また、エントランスや掲示板などの掲示物もポイントで、注意事項が書かれた紙が多く掲示されていると、治安が懸念されます。

【札幌】不動産査定時の注意点

不動産査定では、戸建てとマンションやアパートなどの集合住宅ではチェックするポイントが異なります。戸建てとマンション・アパートそれぞれの、不動産査定の際の注意点について解説します。

戸建てでも空き家になっている場合には、また違う注意点があるので、空き家の不動産査定についても見てみましょう。

戸建て

不動産を売却するときに、契約不適合責任が発生します。物件の不具合はすべて申告する必要があり、申告していない不具合が引き渡し後に発覚した場合には、損害賠償や修繕費用を請求される可能性があります。

戸建ての場合に、契約不適合責任で特に気をつけなければならないことは、シロアリと雨漏りです。被害が進行していなければ気づきにくく、売却を決めて初めて気づいたということも珍しくありません。

マンション・アパート

マンションやアパートの場合は、個別の専有部分だけでなく共用部分も不動産査定のチェックの対象になります。部屋を綺麗に使っていても、共用部分が荒れていると査定に影響してしまうので注意が必要です。

また、階数が高いほうが査定額は高くなる傾向にありますが、エレベーターがない場合には3階以上は査定額が下がると考えておきましょう。1階は査定が低くなりがちですが、専用の駐車場や庭がある場合には評価が高くなります。

空き家

木造の戸建ては、換気をしないで長期間放置してしまうと急速に劣化が進んでしまい、人が住めない状態になることもあります。空き家は売却が難しいので、空き家の売却に慣れた不動産会社に依頼するとよいでしょう。

解体して更地にしたほうが売りやすい場合や、リフォームやリノベーションをしたほうがよい場合もあります。また、リノベーションをするために古くて安い物件を探す人もいるので、そのままの状態のほうが売りやすい場合もあります。

立地や物件によって空き家を売りやすくする方法が違うので、空き家に精通した不動産会社に依頼することが大切です。

【札幌】不動産査定の事前準備

不動産査定の前には、様々な準備をすることになります。正しく準備を進めていくために、不動産査定に必要な事前準備をご紹介します。

不動産査定には机上査定と訪問査定の2つの種類がありますが、机上査定には事前の特別な準備は必要ありませんので、気軽に査定を受けてください。

訪問査定には準備が必要になるので、早めに準備をしておきましょう。

1．必要な書類を準備する

査定に必要な書類を準備しておきましょう。すべてが揃っていなくても査定は可能ですが、多くの種類を準備しておくと、より精度の高い査定結果が期待できます。必要な書類は以下のとおりです。

• ・登記事項証明書
• ・登記済権利証
• ・土地の測量図
• ・設計図
• ・購入時の契約書
• ・印鑑証明書

戸建てでは公図、マンションだと壁芯面積がわかる資料と管理組合の費用・規約などの資料も必要です。

2．不具合の修繕を行う

不具合の箇所があると、査定価格がマイナス評価となる可能性があります。破損など不具合がある場合は、修繕を行っておきましょう。

修繕とリフォームは異なります。破損や雨漏りなど不具合は修繕しなければなりませんが、破損していないのに、よりよい状態にするためのリフォームは必要ありません。

リフォームにかかった費用を販売価格に上乗せできればよいのですが、価格交渉で値引きしなければならなくなり損してしまうケースが見られます。また、綺麗になったからといって、査定価格が上がるわけではないのでハウスクリーニングなども必要ないでしょう。

3．境界線を確認する

土地や戸建てを売却する場合、境界線が明確でなければ査定に時間がかかってしまいます。査定の前に調査を行い、明確にしておくことがおすすめです。

4．住宅ローンの残債を確認する

不動産を売却する場合、住宅ローンを完済しなければなりません。住宅ローンの残高証明書を準備しておきましょう。

5．相場を把握する

査定価格はあくまでも目安であり、最終的な販売価格は売り主が決めることができます。市場相場とかけ離れた高額な価格だと、買い手は見つからないでしょう。

市場相場よりも大幅に低い価格だと、すぐに売却できるかもしれませんが損をしてしまいます。適正な価格設定のためにも、相場を知っておくことが大切です。

また、相場がわかっていれば、査定価格が妥当かどうかも判断できるので、信頼できる不動産会社選びに役立ちます。